내 건물도 절차 없이는 벌금 위험
건물을 허물기 전에 굴착기 일정보다 먼저 확인해야 할 것이 있다. 건축물관리법은 소유자나 관리자가 건축물을 해체할 때 규모와 입지에 따라 허가를 받거나 신고를 마치도록 정한다. 절차를 건너뛰면 공사는 현장 단속과 함께 멈추고, 형사처벌 위험과 장비 대기료·인력 손실이 동시에 발생한다.
허가 없이 해체하면 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금, 신고 없이 해체하면 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금이 적용된다. 철거를 앞둔 사업주가 견적서보다 먼저 확인해야 할 것은 관할 지자체 기준의 해체 허가·신고 대상 여부다. 해체 현장에서 아직도 '철거신고'라는 표현을 쓰는 경우가 적지 않다.
그러나 2020년 5월 1일 건축물관리법 시행 이후 제도상 명칭은 해체 허가와 해체 신고로 정리됐다. 근거 조문도 구분된다.
해체 허가는 건축물관리법 제30조, 감리자 지정은 제31조, 완료신고는 제33조, 멸실신고는 제34조가 각각 기준이다. 구청 건축과나 설계사무소, 철거업체와 협의할 때 이 명칭을 정확히 써야 서류 확인과 책임 범위 파악이 빨라진다.
해체 허가 대상인지, 신고로 끝나는지를 가르는 첫 기준은 숫자 세 개다. 건물 전체를 해체하면서 신고 대상이 되려면 연면적 500㎡ 미만, 높이 12m 미만, 지하층을 포함한 층수 3개 층 이하를 모두 충족해야 한다. 이 가운데 하나라도 넘으면 허가 대상이 된다.
지상 2층에 지하 2층인 건물은 외관상 낮아 보여도 전체 층수가 4개 층이므로 허가 절차를 밟아야 한다. 이 숫자는 인부 몇 명을 투입할지보다 먼저 건축물대장에서 확인해야 하는 항목이다. 규모가 작다고 무조건 신고 대상이 되지는 않는다.
주변에 버스정류장·도시철도 역 출입구·횡단보도 등 지방자치단체 조례가 정한 시설이 있거나, 외벽에서 건물 높이만큼 떨어진 범위 안에 조례로 정한 폭 이상의 도로가 있으면 허가 대상으로 전환될 수 있다. 도로 폭 기준과 시설 범위는 시·군·구 조례마다 다르다. 다른 지역의 경험을 그대로 적용하면 행정 판단이 달라질 수 있다.
도심 상가 뒤편 창고와 외곽 농지 옆 창고는 같은 규모라도 허가 여부가 갈릴 수 있다. 2021년 광주 학동 붕괴 사고 이후 해체공사 규정은 한층 촘촘해졌다.
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2022년 8월 4일부터 해체공사감리 관련 건축물관리법 및 하위법령 개정 내용이 시행됐다. 이때 해체계획서 작성자의 자격 기준이 건축사사무소 개설자, 기술사사무소 등록자로 명문화됐고, 해체공사감리자의 교육 이수가 의무화됐다.
허가나 신고 시 제출한 해체공법과 작업 순서는 현장에서 임의로 변경할 수 없다. 공법을 바꾸려면 사전에 변경허가나 변경신고를 거쳐야 하고, 감리자는 주요 작업을 사진·영상으로 기록해 시스템에 등록해야 한다. 과거 방식대로 현장 상황에 맞춰 그때그때 공법을 바꾸는 관행은 현행 기준에서 형사처벌 위험으로 이어진다.
신고 대상이라도 서류 준비가 가볍지는 않다. 해체계획서는 건축사사무소 개설자나 건축구조 등의 직무범위를 등록한 기술사사무소 개설자가 검토하고 서명·날인해야 한다. 허가 대상이면 이들이 계획서를 직접 작성한다.
전문가 검토 없이 계획서를 제출하면 1천만 원 이하 과태료 대상이 될 수 있다. 제출 서류로는 해체 허가신청서 또는 해체 신고서(시행규칙 별지 제5호서식), 전문가가 작성하거나 검토·날인한 해체계획서, 대리 신청 시 위임장과 인감증명서, 시공업체의 건설업 등록 서류 등이 요구된다.
신청은 관할 구청 창구에서 할 수 있고, 건축물 생애이력 관리시스템(blcm.go.kr)에서 온라인 신청도 가능하다.
500㎡·12m·3개층 기준부터 확인
허가 대상 공사는 절차가 더 길다. 해체계획서 작성 뒤 건축물 해체분야 전문위원회 심의를 거치고, 심의 결과를 반영한 해체허가 신청서를 제출한 뒤 허가서 교부와 감리자 지정을 받아야 한다.
이후 착공신고가 뒤따른다. 착공신고에는 해체공사계약서 사본, 해체공사감리계약서 사본 등이 요구될 수 있다. 신고 대상 건물이라도 유동인구가 많거나 건물이 밀집한 곳에 위치하면 허가권자가 안전관리를 위해 감리자를 지정할 수 있다.
감리자는 건축주가 임의로 선택하는 구조가 아니다. 시·도지사는 감리 자격이 있는 자를 대상으로 모집공고를 거쳐 명부를 작성·관리하고, 허가권자가 그 명부에서 감리자를 지정한다. 공사를 맡은 시공자 본인이나 그 계열회사는 감리를 맡을 수 없다.
2026년 9월 22일 시행된 개정 시행령(대통령령 제36697호)은 일부 대규모 개발사업에서 건설사업관리(CM)를 수행하는 건설엔지니어링사업자를 해체공사감리자로 지정할 수 있는 길을 열었다.
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다만 적용 범위는 공공주택사업·도시개발사업·산업단지개발사업 등으로 한정됐다. 처음 입법예고 때는 범위가 넓었으나, 감리 독립성 훼손을 우려한 건축계의 반대 의견을 반영해 재입법예고에서 대규모 특정 개발사업으로 범위가 좁혀진 결과다.
일반 민간 소규모 철거 현장은 기존처럼 명부 지정 원칙을 따른다. 석면 문제는 건물 규모와 별도로 검토해야 한다. 산업안전보건법 제119조는 건축물이나 설비를 철거·해체하려는 경우 규모와 관계없이 석면조사를 하도록 정한다.
주택이 아닌 건물은 연면적과 해체 부분이 각각 50㎡ 이상이면 석면조사기관이 수행하는 기관석면조사 대상이다. 주택은 이 기준이 200㎡다. 오래된 슬레이트 지붕, 천장재, 바닥재, 배관 보온재가 남은 건물은 해체 견적 초기 단계부터 석면 해체·제거 공정을 일정과 비용에 반영해야 착공 이후 일정 차질을 줄일 수 있다.
석면이 확인되면 관계 법령에 따라 먼저 제거한 뒤 본 해체에 들어가야 한다. 해체공사 현장의 위험성은 통계로도 확인된다.
원천 자료가 재인용한 한국재난정보학회 2025년 6월 보고서에 따르면, 최근 5년간 해체공사 관련 재해는 연간 120건 이상 발생했으며, 사망률은 전체 건설업 평균의 2배 이상으로 나타났다. 재해 원인으로는 작업계획서 부재(27%), 구조 안정성 검토 부족(24%), 안전 감리 미이행(18%) 순이 꼽혔다.
같은 원천 자료가 인용한 기계설비신문 2025년 11월 보도에서는 사망사고의 70% 이상이 50억 원 미만 소규모 현장에서 발생한 것으로 제시됐다. 계획서와 작업 순서를 소홀히 하기 쉬운 소규모 현장일수록 위험 수위가 높다는 의미다.
절차를 건너뛰었을 때 치르는 법적 대가는 단순 과태료 수준을 넘는다. 허가 없이 해체하거나 해체계획서를 부실하게 작성·변경허가 없이 공법을 바꾸어 해체하면 건축물관리법 제51조의2에 따라 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 대상이 된다. 신고 없이 해체하면 제52조에 따라 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금이 적용된다.
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허가·신고 없이(거짓 신고 포함) 해체하다 공중의 위험을 발생시키면 제51조제1항에 따라 10년 이하 징역 또는 1억 원 이하 벌금까지 올라간다. 그 결과로 사람이 다치거나 사망하면 같은 조 제2항에 따라 무기 또는 1년 이상 징역이 적용될 수 있다. 직원이 위반해도 법인이나 사업주가 함께 벌금형을 받을 수 있는 양벌규정도 있어, 법적 위험은 원청과 하도급, 인력 공급 구조 전반으로 확산된다.
공사 일정이 빠듯한 현장에서는 신고보다 굴착기 배차를 먼저 잡는 경우가 적지 않다. 소규모 창고 철거, 공장 일부 해체, 인테리어 철거는 발주자가 조기 철거를 재촉하고, 철거업체는 장비와 인력을 먼저 확정해야 단가를 맞출 수 있다는 현실이 있다. 그러나 신고를 건너뛰어 하루를 아끼려다 공사가 멈추면 손실 규모는 더 커진다.
일용직 인력은 다른 현장으로 재배치해야 하고, 재투입 시 같은 숙련 인력을 확보한다는 보장도 없다. 원천 자료에 따르면 잡부 인력 일당은 16만~20만 원 선으로, 굴착기 임대료와 폐기물 차량 일정까지 함께 밀리면 작은 창고 철거 하나가 며칠치 손실로 불어날 수 있다.
석면·감리·완료신고까지 비용 변수
다 허문 뒤에도 행정절차는 끝나지 않는다. 완료신고 기한은 허가 대상과 신고 대상이 다르다. 허가 대상은 해체공사감리자로부터 해체감리완료보고서를 제출받은 날부터 30일 이내, 신고 대상은 건축물 해체와 폐기물 반출이 완료된 날부터 30일 이내에 완료신고를 해야 한다.
첨부서류에는 감리완료보고서, 건설폐기물 처리 세금계산서, 처리업체가 발급한 처리 확인서 등이 포함된다. 완료신고를 하지 않으면 건축물관리법 제54조제2항제12호에 따라 1천만 원 이하 과태료, 멸실신고를 하지 않으면 제54조제4항제8호에 따라 200만 원 이하 과태료 상한이 적용된다. 시행령 부과기준상 실제 부과액으로는 500만 원이 안내된 사례가 있다.
완료신고를 미루면 건물이 서류상 존속 상태로 남아 토지 거래나 신축 인허가에서 발목을 잡힌다. 실제로 경기 용인 처인구는 2020~2025년 기간 동안 해체 허가·신고 후 완료신고가 이뤄지지 않은 155건을 대상으로 전수조사에 나선 바 있다.
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멸실신고는 별도로 하지 않아도 되는 경우가 있다. 건축물관리법에 따르면 허가받은 건축물을 전면해체하고 건축물 해체공사 완료신고를 마친 경우 멸실신고를 한 것으로 본다. 다만 신고 대상 건물의 경우 갈음 여부는 관할 구청에 직접 확인하는 편이 안전하다.
인력 운용 측면에서는 서류 완료 전에 인부를 확정 배치하지 않는 것이 원칙이다. 굴착기 기사, 살수 인력, 신호수, 폐기물 상차 인력처럼 공정별 투입 시간이 짧은 인력은 행정 지연에 취약하다.
하루 일정이 밀리면 다른 현장 배치와 충돌하고, 현장에는 결원이 생긴다. 허가 대상이면 허가서 교부·감리자 지정·착공신고 일정을 확인한 뒤 인력 투입일을 확정해야 하고, 신고 대상도 신고 수리 여부·석면 제거 일정·폐기물 차량 배차를 확인한 다음 인력사무소에 요청하는 순서가 손실을 줄인다. 인력사무소에는 작업 범위, 투입 시간, 안전교육 방식, 보호구 지급 여부를 함께 전달해야 현장 결원이 줄어든다.
사업주가 현장 착공 전 바로 쓸 수 있는 점검 순서는 다음과 같다. 먼저 건축물대장에서 연면적 500㎡·높이 12m·지하 포함 3개 층 기준을 확인한다.
다음으로 관할 조례에서 도로 폭과 주변 시설 기준을 대조하고, 석면조사 대상 여부를 판단한다. 해체계획서 작성 또는 검토 주체를 건축사사무소나 기술사사무소로 정하고, 감리 지정 가능성과 착공신고 필요 서류를 구청에 확인한다.
마지막으로 폐기물 반출 완료 예정일과 30일 완료신고 기한을 일정표에 미리 기입해 두어야 한다. 본 기사는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 개인이나 사업장의 해체공사·인력 채용·노무·보험 의사결정을 대신하지 않는다.
인력 공급, 일용직 사용, 4대보험, 산업재해, 직업소개와 관련된 사항은 직업안정법, 근로기준법, 산업재해보상보험법, 중대재해 처벌 등에 관한 법률, 산업안전보건법, 건축물관리법의 최신 조문과 관할 기관 지침을 함께 확인해야 한다. 시중노임, 보험료, 지원제도, 지자체 서류 요구 범위는 시점·지역·현장 조건에 따라 달라질 수 있다.
FAQ
Q. 작은 창고를 일부만 해체해도 신고·허가가 필요한가?
A. 건축물 전체가 아닌 일부 해체라도 관할 지자체가 해체 허가 또는 신고 대상인지 판단할 수 있다. 건축물관리법상 기준은 건물 규모·층수·높이·주변 도로·시설, 조례 조건을 종합적으로 적용한다. 산업안전보건법상 석면조사는 해체 규모와 별개로 검토해야 하므로, 오래된 자재가 남은 건물은 더욱 주의가 필요하다. 현장 투입 전 건축물대장과 현장 사진을 갖추고 구청 건축과 또는 건축사에게 확인 절차를 밟는 것이 안전하다. 건축물 생애이력 관리시스템(blcm.go.kr)에서도 사전 안내를 받을 수 있다.
Q. 해체신고를 철거업체가 대리하면 건물주의 책임이 사라지는가?
A. 대리 신청은 가능하지만, 건축물 소유자나 관리자가 행정·형사 책임에서 자동으로 벗어나지는 않는다. 위임장과 인감증명서 등 대리 신청 서류를 갖추더라도 허가·신고 수리 여부, 해체계획서 검토 주체, 완료신고 기한은 건물주가 직접 확인해야 한다. 직원이나 대리인이 위반해도 사업주나 법인이 벌금형을 받을 수 있는 양벌규정이 적용된다. 계약서에 해체 허가·신고, 석면조사, 폐기물 처리, 완료신고의 담당 주체와 증빙 제출일을 명시해 두면 분쟁 발생 시 책임 범위를 명확히 가릴 수 있다.
Q. 인력사무소에 철거 인력을 요청하는 적절한 시점은 언제인가?
A. 허가 대상이면 허가서 교부, 감리자 지정, 착공신고 완료 후 인력 투입일을 확정하는 방식이 안정적이다. 신고 대상도 신고 수리 여부, 석면 제거 완료 일정, 폐기물 차량 배차를 확인한 다음 인력을 요청해야 한다. 서류가 마무리되지 않은 상태에서 인력을 먼저 묶어 두면 대기료 발생, 재배치 혼선, 숙련 인력 이탈로 이어질 수 있다. 인력사무소에는 작업 범위, 투입 시간대, 안전교육 방식, 보호구 지급 여부를 함께 전달해야 현장 결원과 사고 위험을 줄일 수 있다.
※ 이 기사는 출처 미상(기자명·보도일 확인 불가)의 원천 자료 '철거하다 벌금 맞는 사람들, 이 절차 몰라서 그랬습니다', 국가법령정보센터 건축물관리법·산업안전보건법 조문, 건축물 생애이력 관리시스템(blcm.go.kr) 안내를 참조하여 작성하였다.
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한국재난정보학회 2025년 6월 보고서 및 기계설비신문 2025년 11월 보도는 원천 자료를 통한 재인용이다.
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